中国国内房地产限购的城市、地区越来越多了，很多投资者将目光投向了其他国家，那么，中国境内个人如何购买海外房产呢？
以美国房产为例，某美国公司通过其在中国的销售代理中介，向中国消费者直接销售位于美国加利福尼亚州的住宅类物业。该住宅包括位于旧金山近郊的花园别墅，还有位于洛杉矶(别墅)市中心的商住两用公寓房。
一、 交易背景
由于中国境内房地产限购措施的全面推开，美国的物业估值降低形成天然吸引力、中国境内法律对投资者投资渠道的拓宽、美国成熟的社区和服务等，赴美购房的中国投资者日渐增多，相应的市场和服务亦日趋成熟。
但由于考虑到未知的信用及法律的风险，包括对国外房地产市场、货币市场、税赋体系、资产管理等的不了解，多数投资者仍然比较谨慎，现阶段境外购房的目的主要有投资、移民、子女留学等。
二、 交易流程
第一步：买家通过境内代理机构确定待购房屋，并与境内代理机构签订预约合同，缴纳一定数目的意向金；
第二步：美国房地产出售方确认是否出售待购房屋。如否，境内代理机构将会如数退还买家有关意向金；
第三步：美国房地产出售方与买家签订购房合同。同时，买家支付约占房款10%的首期房款（initial deposit），存入美国房地产出售方的律师信托帐户；
第四步：买家向合格的贷款银行接洽申请放贷（通过境内代理机构或其他途径选择贷款银行）；
第五步：在指定银行开立托管帐户，并在签订托管指令、提交贷款文件及其他文件后，买家将尾款存入美国房地产出售方的律师信托户口，结束第三方托管，同时发生产权变更，购房完成；
第六步：由于买家多数不在美国居住，多数会向美国房地产出售方所属的资产管理公司签订《资产管理合同》，进行资产运营的托管，如出租、租金收取、房屋转卖等。
三、主要法律问题及其解决
1. 买家在支付房款时涉及的外汇管理问题。
由于中国公民赴境外购买房产属于对外投资，根据《个人外汇管理办法》第16条及《个人外汇管理办法实施细则》，境内个人对外直接投资符合有关规定的，经外汇局核准可以购汇或以自有外汇汇出，并应当办理境外投资外汇登记。
另据《个人外汇管理办法》，经常项目个人外汇的“外汇储蓄账户内外汇汇出境外当日累计等值5万美元以下（含）的，凭本人有效身份证件在银行办理”，由于通常首期房款不会超过5万美金，因此实践中会将首期房款作为经常项目外汇直接汇出；余下的90%尾款由境外的贷款银行支付给美国房地产出售方律师信托帐户，不产生外汇管制问题。该等行为严格来说是对个人外汇管理的一种规避行为，可能产生法律风险。
由于该等操作限制，美国房地产出售方在交易过程中，在上述第二步中设立美国律师个人信托帐户，再由美国律师将首付款转帐至第三方信托公司的信托帐户。
2.在中国买家与贷款银行办理贷款过程中，办理房产按揭的贷款银行可能涉及的情形有两种：
(1)贷款银行为境内银行：经过电话咨询，多数境内银行如中行、工行等并无办理境内个人购买境外房产的贷款业务；
(2)贷款银行为境外银行，并通过其境内分支机构（如有）协助办理。此时贷款资格审查将涉及境内有关证明文件的提供，根据不同的银行的要求，如收入报告、身份证明资料、信誉记录等。
3.美国购房合同中的细节。在合同签订过程中，买家们通过审阅中文译本的房屋买卖合同，根据中国房产买卖的交易习惯提出问题及修改意见，例如：
(1)美国购房合同中并未写明房屋及土地的具体面积，及如果经专业评测机构测量后如与合同面积不符时的救济途径。经过与美国房地产出售方的沟通，同意在合同上标明房屋及土地的面积，并承诺如有误差将会退还相应的房款给买家，同时解释：根据美国房产的买卖习惯，不会存在任何误差，因为美国不存在期房交易，所有房屋都已建成后，由政府进行测量后出具官方调查报告，以官方数据为准。
(2)如买家希望由自己的未成年子女一并签订房屋买卖合同并拥有相应产权，根据美国律师的意见，美国法律对此并无限制，未成年子女亦可在买卖合同上作相应签署，并签署相关贷款申请文件，并在关闭交易账户、结束第三方托管时签署信托书。
(3)关于购买加州房产后的税负问题，根据美国律师提供的意见，买家主要需要支付的物业税，及相应物业出租后租金所得支付的所得税。物业税税率由加州法律统一规定，即新购住房房价的1%，该等税率或许会因之后房价的上升而相应有所升高，但最高不超过2%；在一般的美国购房操作中，加州物业税大多数被定在平均1.1%左右。
关于如何购买海外房产，小编就为大家介绍到这里了。如果您有其他问题，欢迎进行在线咨询。
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